간주임대료의 계산는 어떻게 이루어 지는가?

부동산임대업을 사업으로 하는 경우에 임차인으로 부터 임차료의 지급보증목적 또는 임대자산의 원상회복 등의 목적으로 임대보증금을 수취하는 경우가 대부분입니다.

개인사업자가 임대부동산으로 부터 임대보증금을 받은 경우 명목상으로는 현금수취가 없지만 전세금으로 부터 임대료를 수취했다고 가정하여 계산한 간주임대료를 소득금액에 합산하여 과세하도록 하고 있습니다. 이러한 간주임대료의 의의 및 계산방법은 다음과 같습니다.

간주임대료의 의의<<<

세금은 실제 발생한 소득에 대하여 과세를 하는 것이 타당하나 세법상 과세규정 중에 정부의 정책적 목적을 실현, 조세형평성 등의 목적으로 위하여 도입된 규정이 존재합니다. 이러한 규정 중에 대표적인 것이 간주임대표를 계산하여 수입금액에 산입하도록 하는 규정입니다.

과거 부동산가격이 급격하게 상승하던 시대에 전세금 또는 보증금 등은 부동산투자자의 입장에서는 금융권이외에 부동산 활용하여 차입할수 있는 가장 일반적인 수단으로 사용되었습니다. 즉, 제한적인 자금으로써 최대한의 레버리지 효과의 수단으로 사용되어 부동산가격이 상승의 요인으로 작용하였습니다.

또한, 전세금 등은 실질적으로 부동산소유자 입장에서는 발생하는 소득이 없었기 때문에 전세금 없이 월세를 받는 납세의무자와 세금 부담 측면에서 형평성 측면에서도 문제가 있었습니다.

상기와 같은 이유 등으로 납세의무자가 전세금 등을 받은 경우에 소득세법상 임대료를 받은 것으로 간주하여 소득세를 과세하는 제도를 도입하여 시행하고 있습니다.

간주임대료는 법인의 경우에는 부동산임대법인중에 차입금과다법인이외에는 과세하지 아니하나 개인의 경우에는 부동산임대소득이 있고 전세금 등을 받은 경우 예외적으로 과세하지 아니한 경우를 제외하고 모두 과세하고 있습니다.

간주임대료의 산정방식<<<

간주임대료는 원칙적으로 임대보증금등의 적수에서 건설비상당액적수를 차감한 후에 국세청이 고시한 정기예금이자율 적용한 간주임대료해당액을 산출한후에 실제 임대보증금등으로 부터 발생한 이자수익을 차감한 잔액에 대하여 간주임대료로 보아 총수입금액에 합산하고 있습니다.

(1) 임대보증금 등의 적수는 실제 임대보증금을 받은 날부터 계산합니다. 따라서 임대계약 당시에 임대료를 연체하거나 지급하지 아니한 경우 임대보증금에서 임대료를 차감하기로 약정한 경우에는 차감한 이후의 금액에 대하여 적수를 계산하여야 합니다. 또한 적수계산은 일별 또는 월말로 계산이 가능한데 월별로 적수를 계산시에는 일관성 유지를 위하여 건설비상당액 적수 계산시에 월별로 적수를 계산하여야 합니다.

(2) 건설비상당액 적수: 건설비 상당액은 토지취득가액을 제외하고 건물취득가액만 해당하므로 세법상 건물취득가액에 대한 적수민을 계산하여 차감하여야 합니다.

(3)정기예금이자율은 매년 국세청에서 고시하는 이자율을 사용합니다.

간주임대료 산정의 예외<<<

주택임대의 비과세

부부합산 3주택 이상을 소유하고 해당 주택(보증금을 받는 주택)의 보증금합계가 3억 초과인 경우가 간주임대료 과세대상입니다. 2016년 12월 31일 까지는 85㎡이하이며 기준시가 3억 원 이하인 경우에는 비과세 대상입니다. 2017년부터 부부합산 3주택에서 부부합산 2주택자으로 간주임대료가 강화됩니다. 또한 전세금 과세는 간주임대료 소득이 2천만 원 이하는 분리과세 14% 2천만 원 초과는 종합과세 6~38%의 세율이 적용됩니다.

주택임대의 임대보증금 적수

주거용의 경우 간주임대료 소득은 3억 원 초과금액의 60%에 대해 간주임대료를 계산하므로 일반적인 건물의 임대에 비하여 주택을 임대하는 경우에는 간주임대료 산입금액이 적습니다.

기장을 하지 아니한 경우의 간주임대료의 계산<<<

기장을 하지 아니한 경우에는 장부에 의하여 입증이 불가능한 건설비상당액 차감액, 임대보증금등으로 부터의 이자수익금액 차감 등을 적용이 불가능합니다.