재개발 및 재건축의 경우의 양도차익의 산정

서울시 등의 대도시의 경우에는 기존의 도시지역내에서는 주택을 신축하기 위한 신축용 나대지가 절대적으로 부족한 상황에서 택지난 및 주택난을 해소하기 위하여 기존의 주택을 멸실후에 새로이 주택을 신축하기 위하여 정비사업조합을 통하여 재건축 및 재개발이 활발하게 이루어 지고 있습니다.

재개발 및 재건축사업은 주택난 해소에 일부 기여하고 있는 점 등은 긍정적이나 고분양가 등으로 인하여 투기조장,전세난 가중 시키는 원인으로 작용하는 등 국민들의 주거생활에 직결된 문제로 관심이 증가하고 있습니다.

재개발 및 재건축사업의 양도소득세 이슈<<

재재발 및 재건축사업으로 인하여 양도소득세 측면에서 여러 복잡한 문제를 야기 시키는데 이는 재건축 및 개개발 사업의 성격과 여러 단계에 걸쳐서 사업이 진행된다는 측면에서 기인하고 있습니다.

즉, 재개발 및 재건축사업은 사업진행과정 중에 기존의 국유지 또는 시유지의 추가 취득, 기존의 다양한 형태의 보상물건(상가,주택,나대지 등)의 존재, 청산금의 정산 등으로 기존 부동산의 취득시기의 다수존재,장기보유특별공제기간 산정 등에 많은 문제가 존재합니다.

일반적으로 재개발 및 재건축된 부동산을 취득하고 이를 양도하는 경우에는 양도차익의 계산은 매우 단순하나 재개발 또는 재건축된 부동산의 취득시기가 준공이전인 경우에는 복잡한 양도차익을 계산과정을 거친다. 이는 준공전의 취득한 물건과 양도한 물건이 서로 다른 물건이므로 양도차익 계산도 복잡하게 됩니다.

2012년 12월 30일 소득세법 시행령 개정이전에는 재개발 또는 재건축된 부동산을 양도하는 경우의 양도차익 계산은 관련 규정의 미비로 인하여 해석기관에 따라서 해석차이가 존재하여 실무적으로 적용에 상당한 어려움이 있었습니다.

재개발 또는 재건축된 주택을 양도하는 경우의 양도차익의 계산<<<

재개발 또는 개건축으로 취득한 주택의 경우에는 관리처분계획인가일 전후로 하여 해당 물건의 형태가 변경되었다고 보아 별도로 양도차익을 계산하여 양도소듟세를 계산합니다. 따라서 재개발 및 재건축의 청산금의 납부 또는 지급 받았는지 여부에 따라서 양도차익 계산은 다음과 같이 이루어 집니다.

청산금의 개념

대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자는 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(이하 '청산금'이라 함)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급해야 합니다.

청산금을 납부한 경우의 양도차익의 계산

청산금을 지급한 경우에는 기존의 건물과 그 부수토지의 취득시점부터 양도시점까지의 양도차익과 청산금을 납부시점부터 양도시점까지의 양도차익을 별도로 계산하여 양도소득세를 계산합니다.

청산금납무분양도차익(관리처분계획인가후양도차익X납부한청산금/(기존건물부수토지평가액+납부한청산금))+기존건물분양도차익( 관리처분계획인가후양도차익X기존건물부수토지평가액/(기존건물부수토지평가액+납부한청산금)+관리처분계획인가전양도차익))

청산금을 지급받은 경우의 양도차익의 계산

청산금을 지급받은 경우에는 관리계획이전시에 해당 금액에 해당하는 금액을 양도차익에서 차감하여 양도차익을 계산하도록 하고 있습니다.

청산금납무분양도차익(관리처분계획인가후양도차익(양도가액-기존건물및부수토지평가액-필요경비)+지급받은 정산금)+기존건물분양도차익(관리처분계획인가후양도차익(기존건물및부수토지평가액-취득가액-필요경비)X)(기존건물평가액-지급받은청산금)/기존건물평가액

상기와 같이 재개발 또는 재건축하는 경우에 양도차익을 종전부동산에 대한 양도차익과 신축부동산의 양도차익을 각각 구분하여 계산하여 합산과세하도록 규정하고 있는 핵심입니다