토지,주택에 대한 공시시가의 결정 방법은 어떻게 이루어 지는가?

양도세,종합부동산세 등의 국세, 재산세 등의 지방세의 과세표준산출에 중요한 결정요소인 토지 및 주택에 대한 공시지가는 매년 1회에 걸쳐서지방자치단체,국토교통부에서 가격을 공시하고 있습니다.

이러한 토지 및 주택 등에 대한 공시시가의 결정과정에 대하여 기본적인 이해는 중요합니다.

공시시가는 어디에 사용되는가?<<<

공시시가는 거래시의 투자정보로 활용되거나 거래의 적정성의 판단 등에 간접적으로 활용될 수 있지만 다음과 같이 국세 및 지방세 부과기준으로 활용됨은 물론 개발부담금 등 각종 부담금의 부과기준으로 쓰입니다.

공시시가(주택,토지)의 평가 <<<

토지 및 주택의 공시시가는 어떻게 이루어 지고 있는가<<<

토지 및 주택의 공시시가는 매년 1월 1일 기준으로 조사를 실사하여 5월 31일(주택의 경우에는 4월 30일)까지 결정 및 공시되고 있습니다. 토지 및 주택는 공시지가는 국토교통부에서 주관하에 이루어 지는 표준지공시지가(표준주택가격)와 이를 바탕으로 해당 시,군,구에서 이루어 지고 있는 개별공시지가(개별주택가격)로 구분할 수 있습니다.

표준지공시지가(표준주택가격)

전국의 토지 및 주택을 모두 감정평가하는 것은 불가능하므로 토지이용상황이나 주변환경 기타, 자연적, 사회적, 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지(건물가격의 대표성, 건물특성의 중용성, 건물용도의 안정성, 외관구별의 확정성을 고려하여 설정한 주택) 중에서 대표할 수 있는 표준지(지가대표성있는 표준지) 50만 필지(주택은 20만호)를 선정하여 2인의 감정평가사가 적정가격(당해 토지 및 주택에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격)을 조사 평가하고, 이를 국토해양부에서 매년 2월 말(주택은 1월말)까지 결정 공시하는 가격을 표준지 공시지가(표준주택가격)라고 합니다.

표준지공시지가 및 표준주택가격은 개별공시지가 및 개별주택가격의 산정 기준은 물론 국가 ·지방자치단체 등의 기관이 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지 및 주택를 감정평가하는 경우에 그 기준으로 적용하고 있으며, 서울시의 29,472필지를 포함하여 전국적으로 50만 필지가 표준지로 선정되어 있습니다.

개별공시지가(개별주택가격)

개별공시지가 및 개별주택가격는 국토해양부장관이 매년 공시하는 표준지공시지가 또는 표준주택가격과 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 기준으로 토지 또는 주택 소재지 구청장이 관할구역 내 토지 또는 주택의 특성을 조사하고 그 특성을 비교 표준지의 토지 또는 주택 특성과 비교하여 지가를 산정한 후 감정평가사의 검증과 토지소유자의 의견수렴, 부동산평가위원회 심의 절차 등을 거쳐 시,군,구청장이 결정 · 공시하는 개별토지의 단위면적당(㎡) 가격을 입니다. 개별공시지가 또는 개별주택가격은 표준지공시지가를 기준으로 평가하므로 기준일자는 표준지공시자가 또는 표준주택가격과 동일한 매년 1월 1일입니다

개별공시지가는 표준지공시지가를 기준으로 해당 토지의 특정을 감안한 토지가격비준표(가격비율표)을 적용하여 지가조사공무원이 이를 산정하여 추가적으로 감정평가사의 검증과 의견수렴,심의절차 등을 거쳐서 매년 5월 31일까지 개별공시지가를 공시하고 있습니다.

표준지공시지가와 개별공시지가의 활용범위

표준지 공시지가는 상기와 같이 개별공시지가의 산정시 기초자료로 활용되고 보상평가 등 토지평가의 기준으로서 지가조사체계의 기준이 되고 있으며, 개별공시지가는 토지에 대한 국세·지방세 및 각종 부담금의 부과 기준으로 활용 되고 있기 때문에 표준지공시지가는 기준으로 역할을 수행하고 실제 업무에서 활용은 개별공시지가가 역할을 수행하고 있습니다.

공시자가결정에 대한 의견제출 및 이의신청은 어떻게 이루어 지는가?<<<

공시시가는 국세, 지방세 및 각종 부담금의 부과기준으로 활용되기 때문에 국민의 재산권에 지대한 영향을 미치는 행정행위입니다. 따라서 조사 산정한 공시시가에 대하여 이해관계자의 의견을 듣고자 조사산정한 내용을 열람하여 의견제출된 사항에 대하여 조사사항의 적정성 및 타당성을 재조사하여 처리결과를 이해관계자에게 통지하도록 되어 있습니다.

열람 및 의견제출기간은 최종 공시전에 20일간의 기간을 정하여 이의가 있는 경우 해당 시 · 군 · 구의 민원실 또는 관련 해당과 등에 비치된 의견제출신청서양식에 관련 항목을 기재하여 제출하면 됩니다. 의견제출기간에 의견을 제출하지 못한 경우로써 공시된 시가에 이의가 있는 경우에는 결정 · 공시일로부터 30일 이내에 서면 및 인터넷으로 해당 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있습니다.다만 표준지에 대한 이의신청은 국토교통부장관에게 이의신청을 하면 됩니다.

아파트의 공동주택의 공시가격은 어떻게 이루어 지는가?<<<

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률의 규정에 의한 절차에 따라 국토교통부장관이 공동주택(아파트·연립·다세대)에 대하여 매년 공시기준일 현재(매년 1월 1일 현재) 적정가격(당해 주택에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격) 을 조사·산정하여 공시한 공동주택의 가격을 말합니다. 공동주택의 공시가격에는 토지와 건물을 일괄한 공동주택의 적정가격을 공시하고 있고 한국감정원에 의하여 전수조사가 이루어 지기 때문에 표준 또는 개별공시가격이 존재하지 아니합니다.

부동산에 대한 공시시가의 공시의 내용 및 종류<<<

부동산의 공시가격에 대하여 세법,기타 법률 등에 관련 용어가 다양하게 존재하고 있으며 이로 인하여 일부 용어의 경우에는 혼용되거나 심지어 잘못 이해되는 경우가 많습니다.

재산의 종류 및 근거법률에 따른 부동산 공시시가 용어

기준시가와 시가표준액의 차이는?

기준시가 또는 시가표준액이라는 용어는 규정된 법률이 국세(상속및증여세,양도세등)인 경우에는 기준시가라는 용어로 지방세법(취득세,등록면허세,재산세등)인 경우에는 시가표준액이라는 용어를 사용하고 있습니다. 기준시가 또는 시가표준액이라는 용어는 토지나 건물의 가격을 산정하는 경우에 사용하는 용어로써 해당 용어는 달라도 실질적인 내용은 거의 동일하다고 보아도 무방합니다.

주택을 제외한 일반건물의 공시가격은 어떻게 결정되는가.

상가,오피스텔 등 주택이외의 일반건물의 경우에도 2008년부터 각 지방자치단체에서 산정하여 발표하고 있으며 단독주택,공동주택 및 일반건물의 경우에는 토지와 건물의 가치를 일괄하여 산정 발표하고 있으므로 지자체에서 고시하지 않는 주택이나 상가 등의 경우에는 토지와 건물의 가격을 따로 계산하여 합산하여야 합니다.

기준시가와 시가표준액의 차이<<<

지방세법상의 시가표준액의 의미

지방세법에서 규정하고 있는 과세표준액의 산출의 기준이 되는 시가표준액이라는 것은 일반적으로 법인세,소득세 등의 국세에서 규정하고 있는 기준시가와 대동소이하다고 생각하면 됩니다. 다만, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 규정하고 있는 공시가격을 공시하고 있는 토지 및 주택의 경우에는 해당 공시시가가 시가표준액으로 보면 되나 다음과 같은 경우에는 해당 법률에서 공시가격을 공시하고 있지 않기 때문에 시군구의 지방자체단체에서 해당 가격을 결정하여 공시합니다.

(1) 새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격,공동주택가격이 공시되지 아니한 주택

(2) 주택이외의 건축물

(2) 차량,선박,항공기,건설기계장치 등 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 공시대상이 아닌 대상

소득세법 등의 기준시가의 의미

소득세,상증세 등에서 언급하고 있는 기준시가는 소득세 제99조(기준시가의 산정)에서 토지 및 주택에 대해서는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 공시지가로 규정하고 있으나 기타의 건물에 대해서는 국세청장이 산정 고시하는 가액으로 규정하고 있습니다. 또한 상속 및 증여세법상에서도 부동산에 대한 평가방법 및 기타 자산에 대한 평가방법을 규정하고 있는데 소득세법상의 기준시간와 비슷하거나 기준시가를 산정할때 상증법상의 재산평가방법을 준죵하여 기준시가를 산정하도록 하고 있습니다.